6.3.1如何投资房地产
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
1、公式一：租金乘数小于。
这是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：
租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入
比如一套房子，2002年时售价44万元，月租金3000元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到80万元，而月租金却仍不到3000元，租金乘数升到22倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
2、公式二：8～10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2002年时首付10万元，每月按揭供款2000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.33年。但是到了2006年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
3、公式三：15年收益看回报
另外，还可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年＜房产购买价，那该物业价值已高估。
仍以上面提到的房子为例，2002年时，年租金收益为3.6万元，乘以15等于54万元，大于当时的售价44万元，因此是值得投资的。但是现在，就以3200元月租金计算，合理价值为57.6万元，远远小于当前80万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断；有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。 比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
6.3.2投资房产优缺点大比拼
大部分首次置业的人都面对同一个问题，就是买楼将要耗用自己及家庭大部分的储蓄。究竟是买楼好，还是预留资金再做其他投资好？
1、优点
①买楼是投资的一种，按揭供完后房子便属于自己；而租房的话，房子始终是别人的。
②供楼可以说是强迫储蓄，如遇楼市低迷期，有关政策变更可直接令供楼支出受惠（比如上海曾实行数年的返税抵扣房价）。
③买楼其实是以小（约三成首付）控大（全部楼价）的财务杠杆投资，变相以小博大，若楼价上升，回报可观。
④有楼可以向父母、家人、伴侣有个情感和面子上的交代。即使未供完楼，急需用钱时也可以向银行抵押贷款。
⑤买楼之后，可以放租，赚取租金收入，等于变相由租客承担按揭。
2、缺点
①对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住，没有余钱投资。
②如果楼价下跌的话，业主可能变成负资产。
③买楼弹性不及租楼，跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班路途劳累及交通费。
④买楼套现较难，如果急于卖楼，更难以卖个好价钱。
⑤买楼首付期及按揭负担不轻，每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵，买二手房维修费不便宜。
⑥买楼出租有可能遇到“租霸”，最终可能损失惨重，得不偿失。
6.3.3投资房产品种优劣分析
1、商品房
优点：户型好，房产品质较好，房产新。
缺点：物业管理费相对较高，价位偏高，如是期房有一定风险。
房地产价格是“寸土寸金”，一般的居民百姓较难承受，尤其是经济较发达的大城市。与此同时，投资商品房还要考虑到，房产的后期出租是否会有利可图。细算一下扣除每月的物业管理费、家电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用，真正能收入到自己腰包的钱到底有